Le danger du viager en famille

1 février 2023

Des parents ont légalement le droit de vendre en viager à l'un de leurs enfants cela permet non seulement à des enfants d'aider leurs parents, mais aussi de conserver le bien dans la famille.Le montage d'une telle opération nécessite toutefois de s'entourer de précautions particulières. En effet, ce type de vente présente des risques sur le plan fiscal. Un obstacle d'ordre fiscal existe lorsque l'acte de vente prévoit une réserve d'usufruit au profit du vendeur. Notez qu'il ne concerne pas seulement la vente à un enfant, mais toute vente en viager faite à un héritier potentiel (« présomptif »), par exemple la vente par un oncle sans enfant à un neveu ou à une nièce. En effet, selon l'article 751 du code général des impôts(CGI), lorsqu’au décès d’une personne, un bien appartenait en usufruit au défunt et en nue-propriété à l'un de ses héritiers, ce bien est censé faire partie de la succession du défunt pour sa valeur en pleine propriété, comme s'il n'y avait jamais eu de vente! Ici encore cette présomption peut être écartée. Pour écarter la présomption de l'article 751 du CGI, il suffit à l'acheteur de prouver qu'il a bien payé le bouquet et qu'il a réellement payé régulièrement la rente viagère, comme il est prévu dans le contrat de la vente. Il est pour cela recommandé de conserver soigneusement les justificatifs de paiement (talon de Chèque, relevé bancaire, etc ….) Le vendeur a un droit d'usage et d'habitation il faut savoir que la Cour de cassation refuse d'étendre la présomption de l'article 751 du CGI au droit d'usage et d'habitation il est donc préférable de vendre en viager à un enfant en se réservant un simple droit d'usage et d'habitation sur le bien plutôt qu'un usufruit. La requalification de la vente en donation déguisée Pour éviter qu'un viager réalisé en famille ne soit remis en cause par le fisc, la rente doit être fixée au même montant que si elle était due par un acheteur classique. En outre elle doit être effectivement réglée par le débirentier. Faute de quoi, l’administration fiscale pourrait contester la réalité de l'opération et requalifier la vente en donation déguisée. Particulièrement si le crédirentier est très âgé et en mauvaise santé, ou encore si le faible montant de la rente fait perdre au contrat tout caractère aléatoire.