Maîtriser le vocabulaire du viager est important lorsqu’on envisage ce type de vente immobilière. Nous avons listé les 25 mots principaux à connaître.
1. Bouquet
C’est l’apport initial payé par l’acheteur au vendeur d’un bien en viager. Il représente, en général, 20 à 30% du prix de la valeur vénale. Ce pourcentage peut toutefois être différent et il est même possible de vendre en viager sans bouquet.
2. Rente
La rente viagère est la somme versée de manière périodique (généralement mensuelle mais pas toujours) par l’acheteur d’un bien en viager au vendeur. On parle aussi d’arrérage.
3. Nue-propriété
Elle se traduit par le fait de posséder un bien sans disposer de sa jouissance. Un nu-propriétaire ne peut pas recevoir les fruits(loyers) de sa propriété. Il possède les murs mais ne peut ni les occuper ni percevoir de loyers.
4. Pleine propriété
Ce terme désigne la propriété complète d’un bien, en opposition à la nue-propriété ou à l’usufruit. On peut la résumer par la formule Pleine propriété = usufruit + nue-propriété.
5. Usufruit
Conserver l’usufruit d’un bien, c’est conserver le droit de jouir de ce bien. Vous pouvez l’occuper, le louer, percevoir des loyers.
6. Crédirentier
Il s’agit du vendeur d’un bien en viager.
7. Débirentier
Le débirentier est l’autre mot pour qualifier l’acheteur d’un bien en viager.
8. Viager libre
Vendre en viager libre signifie que vous céder la pleine propriété de votre bien à l’acheteur. Vous devrez dès lors quitter votre habitation. En échange, bouquet et rentes seront plus élevés et vous ne devrez plus vous acquitter d’aucuns frais liés au bien correspondant à ce viager.
9. Viager occupé
Lors d’une vente en viager occupé, le crédirentier conserve l’usufruit du bien. Il peut donc continuer à l’occuper jusqu’à son décès. Il conserve même la possibilité de louer la maison ou l’appartement.
10. Tête
C’est la personne qui reçoit la rente viagère. Lors d’une vente en viager, plusieurs têtes peuvent bénéficier de la rente. La tête peut également être un tiers.
11.Contrat aléatoire et principe de l’aléa
La caractéristique d’un contrat viager est d’être « aléatoire ». C’est d’ailleurs la condition essentielle de validité du contrat de vente en viager. Le contrat s’exécute le temps de la vie du crédirentier. Et la date de sa mort est par définition imprévisible.
Par ailleurs, le jour de la signature du contrat vendeur et acheteur doivent disposer des mêmes possibilités de gain et/ou de perte. C’est ce que l’on appelle le principe de l’aléa, qui repose sur une donnée inconnue, la durée de vie du vendeur.
12. Droit d’usage et d’habitation
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation. Le droit d’usage et d’habitation permet de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu. Il est plus restrictif que l’usufruit, il ne permet pas la location du bien à des tiers. Néanmoins, il est important de prévoir dans l’acte la faculté de renoncer à ce droit à tout moment du propre chef du vendeur et également dans ce cas prévoir une compensation financière le jour de la libération des lieux.
13. Indexation
La rente viagère – la somme que perçoit périodiquement le vendeur – est indexée chaque année sur base de l’indice des prix à la consommation ou de l’indice santé. Cette indexation est toujours prévue dès l’acte de vente. Elle a pour objectif pour le crédirentier de se prémunir contre l’inflation et de compenser la prise de valeur du bien au cours du temps. Vous pouvez calculer l’indexation de votre rente ici.
14. Tables de mortalité
Les tables de mortalité interviennent dans le calcul du prix de vente d’un bien en viager. Elles sont établies par rapport aux données de l’INSEE. Elles calculent les probabilités de décès ou de survie et l’espérance de vie selon l’âge et le sexe.
15. Privilège du vendeur
C’est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir le bien qui lui a été acheté et de le vendre pour obtenir un capital permettant d’assurer le paiement de la rente. Même en cas de revente du viager par le débirentier, ce privilège primerait sur tous les éventuels autres créanciers.
16. Clause de résolution du privilège vendeur
C’est une garantie supplémentaire en faveur du vendeur. Elle l’autorise à demander la résolution du contrat si l’acheteur ne paie pas régulièrement les rentes dues. Le vendeur peut alors récupérer son bien. Il est prévu en outre dans tous les contrats de vente une clause qui autorise le vendeur à conserver toutes les sommes perçues depuis le début du contrat à titre de dommages et intérêts.
17. Rescision pour lésion
C’est l’un des mots les plus complexe du vocabulaire viager. L’action en rescision pour lésion peut être exercée quand un vendeur estime avoir été lésé. Autrement dit, si la vente a été conclue à un prix trop bas (plus de 7/12e de la valeur vénale du bien). Dans ce cas, le vendeur peut annuler son contrat de vente en viager.
18. Valeur vénale
Il s’agit de la valeur libre du bien liée au marché immobilier et déterminée lors de l’estimation.
19. Valeur temps aléatoire
C’est la durée probable d’exercice par le vendeur de son usufruit sur le bien vendu. Cette valeur intervient dans la détermination du prix de vente du bien.
20. Frais de délivrance
On se demande souvent qui paie quels frais lors d’une vente en viager. Si la plupart sont à la charge de l’acheteur, les frais de diagnostics, eux, sont à la charge du vendeur. Il s’agit, entre autres, des frais liés aux renseignements que l’on appelle aussi diagnostics immobiliers ou DPE.
21. Frais de mainlevée
Lors d’une vente en viager, la maison ou l’appartement doit être libre de toute hypothèque le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Si ce n’est pas le cas, le bouquet permettra de rembourser la dette et le notaire pourra alors obtenir un accord de mainlevée de l’inscription hypothécaire. Les frais de mainlevée seront ensuite retenus par le notaire sur le décompte des sommes à verser au vendeur à la signature de l’acte authentique de vente.
22. Clause d’abandon d’usufruit
En cas de viager occupé, le vendeur continue à occuper son bien et en garde donc le droit d’usage et d’habitation. Sauf qu’à un moment, vous pourriez être amené à devoir quitter votre bien, pour des raisons de santé, par exemple. Dans ce cas, vous pouvez renoncer à votre droit d’usage qui sera converti en une rente supplémentaire ou un montant en capital. Attention, la clause d’abandon d’usufruit doit être prévue dès la conclusion du contrat de vente.
23. Compromis de vente
Il atteste que vendeur et acheteur se sont mis d’accord sur le prix et sur le bien vendu. Attention, dès que les parties ont signé le compromis, elles ne peuvent plus changer d’avis ! C’est pour cette raison que l’on dit que « le compromis de vente vaut vente ».
24. Acte authentique
Il est toujours rédigé par le notaire. C’est à la signature de cet acte que la propriété d’un bien est officiellement transmise du vendeur à l’acheteur. Un délai de maximum 4 mois s’écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente.
25. Extinction du viager
Il intervient au décès du crédirentier et entraîne automatiquement la cessation du paiement de la rente ainsi que de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation.
Chez NOVELIOZ, nous accompagnons chaque personne avec respect, écoute et bienveillance. Si vous souhaitez être mieux informé(e) sur vos options, y compris le viager occupé, nous sommes à votre disposition. Contactez-nous pour une discussion simple, humaine et sans engagement au 02.99.41.76.28.
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